买卖宅基地违法   要求双倍定金被驳回

黄官法庭　刘汉军

当前，随着我国房地产市场的火爆和商品房价格的不断上涨，农村宅基地（特别是城镇郊区农村宅基地）买卖、转让逐渐增多。农村宅基地能不能自由买卖或以其他方式合法流转，成为人们关注的话题。南郑县黄官人民法庭审结了一起因买卖农村宅基地而引起的定金合同纠纷案给我们了一个明确的答案。

简要案情：被告杨某某（化名）系黄官镇岭镇村村民，经村、镇及县国土资源局审批，取得位于黄官镇岭镇村商业街的一块土地使用权，做为其宅基地。为此，县国土资源局向其颁发了集体土地使用证。杨某某取得宅基地后，多年来一直未修建房屋。2007年2月22日，原告汪某某与被告经中证人介绍商定，被告将其宅基地以52600元价格卖给原告使用，同月24日，双方由中证人执笔订立了转让此块宅基地的书面协议，约定：“杨某某将商业街高家与李某某之间一间宅基地长20米、宽3.6米转让给汪某某，价格52600元，今日交定金5000元，下欠47600元于2007年3月7日结清，结清手续前两家不得反悔，如有误事，给对方赔偿损失5000元”。汪某某和杨某某分别在协议上签名、盖章，中证人亦在协议上签名。当日，汪某某按协议将5000元定金交付给了杨某某，由中证人代杨某某书写了收到5000元定金的收条，杨某某在收条上亦盖章。2007年3月1日杨某某突患脑溢血疾病，神志不清，无法开口说话，其妻黄某某从外地赶回家中。同年3月6日，汪某某和中证人到医院看望杨某某并协商处理次日约定的交付下余价款等交接事宜，其妻黄某某否认卖其宅基地和收取原告定金的事实，双方发生纠纷，经基层组织调解未果，原告汪某某即起诉到法院，要求被告双倍返还已交付的定金共计10000元。

经法院审理认为，原、被告订立的买卖宅基地协议违反法律禁止性规定，该协议无效，其对买卖宅基地协议的定金担保协议亦无效。据此，原告要求被告返还定金5000元的请求应予支持，但要求双倍返还定金的请求与法不符，不予支持。遂判决被告杨某某及其妻黄某某返还原告汪某某定金5000元。未支持其双倍返还定金10000元之诉讼请求。

简析：本案是由买卖农村宅基地而引起的定金合同纠纷案件，它涉及两个法律关系，一个是农村宅基地买卖合同的法律关系，一个是定金合同法律关系。其中宅基地买卖合同是主合同，而定金合同是从属于宅基地买卖合同的担保合同，是从合同。如果定金合同属有效合同，则根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，被告杨某某应双倍返还汪某某定金10000元，如果定金合同属无效合同，被告杨某某只能返还汪某某已付的定金5000元，不可能双倍返还。所以本案原告要求双倍返还定金的要求能不能得到法院支持，关键看定金合同是否具有法律效力。根据《中华人民共和国担保法》第五条第一款之规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。因此，本案应首先审查主合同是有效合同，还是无效合同。原、被告之间的宅基地买卖合同是否具有法律效力，就是本案争执焦点。农村宅基地的所有权属集体所有，这已为众人所知，我们常说的现实意义上的宅基地主要是指宅基地的使用权，它是我国9亿农民的“安身立命”之本，在我国显得尤为重要。由于宅基地使用权体现的是农民的最基本的居住权、生存权，与广大农民的最基本生存息息相关，所以我国农村宅基地使用权有三个主要特点。首先它的主体是特定的农村居民。就是说农村宅基地使用权只能由农村集体经济组织的成员享有，特定的宅基地仅仅只限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，本集体经济组织以外的任何人员不能申请并取得宅基地使用权。不仅《宪法》、《土地管理法》等法律规定了宅基地使用权的主体是特定的农村居民，国务院关于严格土地管理的多项政策也强调，禁止城镇居民购买取得宅基地并取得宅基地使用权，同时《物权法》也将宅基地使用权的主体限定为农村居民。这都表明农村宅基地的主体是特定的农村居民。其次宅基地是我国广大农村农民的“安身立命”之本，所以宅基地使用权还具有福利性和保障农民基本生存权的功能。在我国，宅基地作为国家为农村居民无偿或只交纳很少的费用提供的基本居住条件，这也是国家的一种义务和责任。本集体经济组织的成员，只要符合国家规定的条件，就有申请国家给予宅基地的权利，并不得拒绝。所以集体经济组织的成员虽然只享有宅基地的使用权，但这种使用权也是农民的一项重要财产。农民居民申请农村宅基地，就是交纳的很少的费用，也是按“取之于户，收费适度；用之于村，使用得当”原则使用管理，主要用于本集体经济组织内部基础设施和公益事业建设，不得挪作他用。这也说明农村宅基地对于生活在其上的广大农民是一种福利，一种基本的生活保障。第三，宅基地使用权的有限性，它决定了宅基地只能归农村集体经济组织内部成员享有。我国法律明确规定，农村土地所有权归农民集体经济组织，因此，宅基地使用权人对宅基地仅仅享有使用权，即只享有占有、使用和收益的权利，而无处分的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造自有住宅及附属设施供其居住和使用，而不能将宅基地使用权出卖或转让。《担保法》和《土地管理法》都对农村宅基地使用权不得出卖出租做了相应的立法，目的在于保护农民的宅基地的专有使用权，防止出现农民因买卖或转让宅基地而丧失宅基地使用权，最终导致出现流离失所的情况。从上述不难看出，我国的宅基地使用权具有对本集体经济组织成员福利和社会保障的功能，它是专属于集体经济组织内部成员的，因而国家规定一般情况下，它不能和房屋及其他财产一样自由买卖或以其他方式自由转让。

但是根据我国农村的实际，法律并不绝对禁止宅基地使用权的合法流转。由于重新申请或继承等原因，一户农村居民可能拥有不止一处宅基地使用权，所以法律并不禁止宅基地使用权在一定范围合法流转。现实施的《物权法》第一百五十五条规定，宅基地使用权是可以转让的。只不过它只能在本集体经济组织内部成员之间转让，同时明确，村民转让宅基地后，不得再申请宅基地。这也体现了我国农村宅基地政策的一致性，也维护了农村稳定。